大总结:吃透2017,预判2018!

2018/1/15 16:16:14  阅读数:

引言


由“去投资”与“去杠杆”驱动的房地产转轨时代到来。“新时代”讲求“发展质量”,根本原因在于:现状“土地资源”衰减的趋势已经十分明显,要达到2020年经济发展目标,每单位建设用地经济效能需提高20%以上

如何在有限的“土地资源”下实现“效能跃升”,是现阶段乃至未来,政府实施各项调控的根本出发点。

——空间换动能

2017年调控全面升级,迅速形成六大调控脉络。“全面调控”带来“全面的抑制与抑压”,作为传统房地产开发两端的“拿地”与“销售”均被全面抑制。包括销售价格、产品规划、市场销售、企业运营等,均受影响。

那个“高周转”、“高获利”的黄金年代已经不再。但在抑制周转与获利、促发企业优胜劣汰的同时,“全面调控”亦将帮助整个行业的运作效能、产品与服务标准提高。企业经营由“粗放”走向“精细化”的过程,亦是企业焕发新的“经营效能”的过程。

——抑压与提升




趋势判断

  • 政策发展方向:短期(1-2年)以“限制性措施”与“流动性管制”双控,稳定市场预期;中期(5年内)更强调流动性管控,房地产贷款将维持在紧缩状态;长期(10年内)税收政策影响不断深化。

  • 短期看,伴随供给侧变革步伐继续加快,中央与地方调控分工进一步明确。政府层面存在灵活调整政策组合的空间。部分地方的部分限制性措施存在 “动态调整”的机会。

  • 2018年政府仍着力平抑价格,全国成交动能在2017年基础上进一步减弱;房企基于“资金回笼要求”的“走货压力”上升。正如合富研究院一贯之判断:地价仍将成为区域房价支撑。

  • 长期看,必须明确本轮房地产调控主线并非以往“单纯的需求调控”,长效机制的“长效性”将把市场发展周期拉得更长。

  • 适应新时势,应将房地产行业以“产业”看待,而非单纯的资金周转与获利出口。未来房地产企业将出现“四化”:资源集中化、布局均衡化、发展多元化、资产资本化

……

(更多总结与判断,详见下文分析)


第一章:去投资化与去杠杆


驱动房地产转轨的两大因素分析

如果说,“投资驱动”与“加杠杆”对应的是2008-2015年的“外忧年代”,那么,“大消费时代”与“减杠杆”则更加符合2016年后、“经济L型”之下的“新时代”特征,这种趋势在2017年变得更加明显。

【去投资】

中国经济增长“动力源”正在轮换

必须承认,房地产作为带动“国内投资”的主力,在社会【去投资化】过程中,对“维稳经济”的重要性已经有所弱化。


2017年社会固定资产投资增速继续下滑, 1-11月累计增长下滑至7.2%,只有2年前(2015Q1)增速的50%。三驾马车当中, “投资”(资本形成额)对GDP增长的贡献率大幅降低至不足20%,GDP增长中超过80%的贡献来自于消费与出口。


“去投资化”进程在持续“制造业投资”与“房地产投资”两大投资发动机增速已经下探至只有4%。但与消费相关的资金投入,包括物流(交通运输等)、租赁和商务服务、教育、娱乐等,其增长速度保持在高位。国家层面正疏导资金由“传统经济”及“传统房地产开发”领域,分流至那些与未来经济转型更加契合、需大力扶持的行业。



√ 我国经济由“新常态”进入“新时代”,意味着【经济转型】经济动能转换再提速。




【去杠杆】

调控全方位抑制市场“周转和获利”


2017年调控全面升级,在“限购/限贷”及“政府价格管控”的基础上,加入“限售”、“土地调控”、“发展租赁住房”,“推进城市更新”,迅速形成六大调控脉络;政府层面在“需求”与“供给”两端同时发力,全方位抑制市场“周转”与“获利”。

  •  需求端调控

【限购/限贷】:于上半年显著加强以东部沿海三大经济圈城市及华中华西省会城市为加码重点。2017年后,东部沿海地区限购实施城市范围由一线及二线重点城市向周边三四线城市扩散的趋势更加明显。

【限售】:于4月份后在全国范围大幅加强作为2017年被最多城市使用的限制性措施,在包括东部及中西部多个一线、二线城市及众多三四线城市范围内被广泛实施。

  •  供给侧变革

【土地出让变革】:于4月份后推出“竞自持土地”的城市快速增加三至四季度,包括北京、广州、东莞、佛山、杭州、天津、青岛、成都、西安、南宁、平度等共计10数个城市推出“竞自持”土地。

【发展“租赁住房”】:成为2017年新的政策主线,于下半年被快速启动主要涉及东部沿海一线、二线重点城市,以及华中华西成都、郑州、武汉三个省会城市

【城市更新】:2017年多个重点城市出台政策推动城市更新进程珠三角区域包括广州(《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》)、深圳(《关于加快推进棚户区改造工作若干措施(征求意见稿)》)、珠海(《珠海经济特区城市更新管理办法》)、佛山(《佛山市城市更新工作实施意见》)、东莞(《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》),均加快推动城市更新。

  • 除上述调控外,2017年各地方政府对市场普遍实行严厉监管措施绝大部分城市(包括众多三四线城市)实施预售监管与价格监管、监管力度整体对比2016年再有加强;部分城市实施的价格管控进一步精细;重点城市普遍实施定期市场情况(销售现场)督查;部分城市出台“售房摇号”政策。


 √ 2017年正式进入“全面调控”时代。




“政策调控”叠加“资金面收紧”

“廉价融资时代”结束


社会整体银根水平自年初开始快速收紧,银行间拆借利率(SHIBOR)由年初至6月快速上升。9月后社会资金面在6至8月份基础上进一步收紧,11至12月“一年期SHIBOR利率”与“基准贷款利率”两者息差达到0.3个百分点,银行借贷及贷款执行利率上升成为普遍现象。

—— 个人购房(尤其多次置业)融资“低成本”时代结束

房企融资压力,一方面压力来自于社会流动性紧张,而最根本原因在于对房地产融资的政策收紧。自2016/10后,国家层面对资金进入房地产的限制手段不断丰富、力度不断加强,直接导致大量房企融资难度与融资成本上升。

—— 企业融资“低成本”时代结束


【去投资】与【去投资】下的2017市场

重点城市供求显著放缓

调控宽松区域下半年成交动能减弱

由合富研究院监测的25个代表城市商品住宅供求面积于2017年出现下滑25个城市1-11月商品住宅新增供应及成交面积分别为21090万㎡和23228万㎡,月均水平分别为1917万㎡和2112万㎡,较2016年月均水平分别下降11%和32%。


进入下半年,全国市场迅速由“求大于供”向“供求平衡”转变原因是:【新增供应】自4月份后总体持稳,但【网签成交】自7月份开始逐月下降市场调控对市场的影响程度不断加深,下半年包括部分中西部省会城市,及调控宽松区域成交动能对比上半年出现衰减值得注意的是,这些区域正是支撑全国市场“2016年下半年至2017年上半年”成交的主力。

2017年全国重点城市楼市价格仍然“稳中带升”虽然调控使市场周转减慢,但由于市场整体仍然在“供求双降”、“供求平衡”状态下运行,市场预期未发生根本扭转、仍然支撑部分城市价格上行。


√ 虽然周转放慢,但是市场总体维稳,可以认为2017年政府调控取得“阶段性成果”

√ 对于全国布局的规模房企而言,虽然市场成交动能放缓,但基于部分区域市场价格仍然上升, 因而规模企业全年业绩目标达成无忧。

√ 范围持续扩大、调控方式不断深化2018年规模房企在全国市场获得规模业绩的难度会有所加大




第二章:资源与效率


“资源局限”下的“高效要求”


与房地产市场密切相关,作为生产、生活、服务载体的“土地资源”(尤其重点城市),其资源供给(土地供应规模)在2015年后衰减的趋势已经十分明显。

2017年10月,党的“十九大会议”提出我国进入“新时代”。“新时代”讲求“发展质量”,实质是对经济效能的要求进一步提高,根本原因在于“新时代”下必须应对各种资源局限。

【国家统计数据】2017年1-11月全国房地产业购置面积为1.67亿,同比上升约13%。虽然地方政府层面响应中央号召加大土地供应,但1.67亿的购置面积相较于2012-2014年缩减约有50%


【合富研究院监测】 

8个不同城市圈50个不同城市“居住及商住用地”实际成交规模

2017年(1-11月)对比2015至2016年平均水平,成交规模明显上升的仅有长三角及华中;略有上升的包括山东半岛与珠三角;成渝成交规模显著下降,而中西部其它省会则总体持稳。

土地资源稀缺程度加大,因而对每单位土地GDP产出有更高要求,这是国家层面近年大力推进“租赁住房”和“产业地产”发展的根本原因。按十三五规划,2020年GDP总量需要达到92.7万亿元以上。而国有建设用地控制规模为4071.93万公顷。这意味着:1)2017-2020年新增建设用地规模只有2013-2014年的三分之二;2)每单位建设用地产生的经济效能,到2020年需要比2016年高出21%



√ 政府对房地产市场价值的考量标准已经从“投资支撑”转变为“产业支撑”,更看重由房地产所承载的“生产” “生活”以及“服务”水平上升。

√ 对于房地产企业而言,从2017年起,应该更加将房地产作为一个产业看待, 房地产中作为“资金周转”与“获利出口”属性将被持续抑制。




调控发展趋势

加快改革变革,厘清责任分工

动态调整政策组合


“新时代”下政府实施经济转型的决心已经十分明显。

合富研究院判断在“资源局限”与“转型要求”下实施的政府调控,需要解决5个实际问题:

1) 突破资源局限 ->在土地资源不足情况下,控制资源增量、释放存量资源、提高资源产生;

2) 抑制投资投机 ->在存量资金巨大的情况下,抑制资金聚拢;

3) 促进产业转型->分流资本资金至政府扶持的新兴领域(包括租赁住房,产业地产等);

4) 厘清不同层级政府责任分工 ->针对不同范畴调控工作任务,明确不同层级政府之间,彼此侧重与相互分工;

5) 时效性要求 ->快速推进上述4个问题,以顺利实现“经济L型”下的“动力源”切换。

——对于第1,第2,第3个问题,2017年正推进六大调控脉络。

——对于第4个问题,在2017年12月中央经济工作会议中,明确提出:“分清中央和地方事权,实行差别化调控”。

——对于第5个问题,2017年后出台的政策文件(尤其供给侧变革相关)多有具体时间与任务要求,因而2017年各项改革措施能以“前所未有”的速度推进。


由问题指向结果,结合管理层在“十九大”、“中央经济工作会议”中对宏观经济与房地产调控定调,预计未来政策发展方向,及相关措施存续阶段:

【短期(1-2年内)

以“限制性措施”与“流动性管制”双控,稳定市场预期在“限购/限售”的同时叠加“限贷”与“流动性管制”

【中期内(5年)

更强调流动性管控。房地产贷款将维持在紧缩状态,政府层面持续加强对各种房地产信贷资金的抑制,严查“消费贷”、“现金贷”违规。

【 长 期(10年)

来自长效调控机制的影响不断深化。房地产相关税收政策由“鼓励交易”转为“抑制”,各种针对不同环节(“交易”、“持有”)的措施接连出台。在一段较长时间内,由房地产所产生的税务费用将较现阶段明显增加。



√ 长期看,必须明确本轮房地产调控主线并非以往“单纯的需求调控”,长效机制的“长效性”将把市场发展周期拉得更长。

√ 短期看,由于预计未来供给侧变革步伐进一步加快,在中央与地方调控分工进一步明确的情况下,政府层面存在灵活调整政策组合的空间。部分地方的部分限制性措施(主要为限购/限售)于2018-2019年存在 “动态调整”的机会(尤其针对首套,或特定人才)。

√ 短期内,政府层面(尤其中央层面)仍将十分重视“价格平稳”。由于价格难有上行机会,市场成交动能亦难有较大突破。


【背景资料】2017年下半年以来,已有包括武汉、长沙、郑州、济南、南京5个重点城市根据自身情况“动态调整”限购政策,主要以“人才引进”和“放宽入户条件”为政策出口。预计未来,在市场价格趋稳的前提下,会有更多地区加入“动态调整”的城市序列。而调整方式或会较目前“更加灵活”。



“资源空间”决定市场动能

未来能够快周转的,

注定是“发展空间”大的城市


如果只从“政策影响市场”的角度分析,无疑,政策是影响市场供求表现的最关键因素。

然而,如果从“政策的出发点”看待市场表现,则可以看清更长远的市场发展趋势。全国不同城市由于各自所处的城市发展阶段不同、其后续“土地供应”与“人口吸纳”能力亦不尽相同。事实上,城市间各自的“发展空间差异”正是城市间各自“调控政策差异”的根本原因:“空间差异”产生“政策差异”,进而影响“市场表现”。


√ 由于城市间各自的“空间差异”,亦注定了在“新时代”下,不同城市的产业发展方向、交通规划、城市更新力度、市场格局、市场成交动能上各有差异。





第三章 抑压与提升

全面调控迫使企业提高经营质量,

走向精细化



 “全面供需调控”之下,作为传统房地产开发两端的 “拿地”与“销售”均被全面抑制在市场成交动能持续下降的同时,2017年各地政府亦持续加大“土地调控力度”、实施“土地调控”的三四线城市持续增加。在使得“土地溢价率下降”的同时,亦进一步限制了企业由土地市场产生的“获利空间”

基于“资源局限”,对于重点城市而言,即使从短期看获取土地“无利可图”,但相关土地资源仍然吸引众多房企争夺从溢价率看,从8月份开始,各城土地溢价明显降低(见下图蓝色格子),但实际各城“地价/房价”比值总体仍然维持在高位。


2017年企业运营特点

积谷防饥 , 以新为进



2017年企业在土地市场广泛“积谷防饥”,代表性企业“购地金额”占“销售业绩”的比值继续上升。

基于城市间“土地供应规模”及“土地获取难度”差异,不同类型企业根据自身“战略布局”与“业绩规模要求”快速选择“新进市场”。具备资源与资金优势的,包括碧桂园、恒大、万科等几家一线龙头企业在全国范围广泛获取土地。政府“全面调控”使得部分“于特定城市深耕”的企业被迫进行“战略转移”、开拓新的地方市场。

受公开市场土地供应规模增长放缓、以及地价成本上涨所驱动,2017年更多不同类型企业以“村企合作”、“产业+地产”、“收并购”等众多方式吸纳“土地储备”。


如何有效“积谷防饥”

成为2017年国内房企经营最为关切的问题


几乎全部企业都会考虑“积谷防饥”

先行企业已开始“以新为进”


 政府调控加速行业集中度提高据合富研究院监测数据,房企排名前5企业市场占有率(使用房企业绩除以全国商品住宅销售金额计算)由2014年的约10%上升到今年11月的约20%。

基于“规模战略”及“业绩平衡”考虑,几家代表性龙头企业在2016年后加快新业态布局相较于传统房地产开发领域,政府对包括“租赁住房”、“产业地产”等新兴领域,其资源与信贷倾斜将推动行业蛋糕不断做大,而规模房企(尤其是领头企业)持续进入将推动行业标准快速提高。




√ 无可否认,“全面调控”带来的是“全面的抑制与抑压”,包括企业走货、销售价格、产品规划、营销销售、运营效率与运营成本等,均受影响,那个“闭着眼睛赚钱”的黄金年代已经不再。。。但从促进“行业效能”、加速“行业变革”的角度来看,“全面调控”在抑制周转与获利、促发企业优胜劣汰的同时,亦将帮助整个房地产行业的运作效能、产品与服务标准提高,使“地产”能够更好地承接“生产”、“生活”与“服务”。企业经营由“粗放”走向“精细化”的过程,亦是企业焕发新的“经营效能”的过程。




展望与预期

【行业趋势】转轨时代已经来临

2017年是对房地产行业实施全面抑制的第一年。从各种政策导向可以看出,管理层正以“前所未有”的决心实施【去投资】与【去杠杆】。房地产转轨已经势在必行各种政策将推动房地产企业向政府所希望的方向转变。因应“新时代”发展趋势,应将行业以“产业”看待,而非单纯的资金周转与获利出口。


【政策趋势】由“全面调控”带来的“全面抑压”,将长期影响行业与市场

 “新时代”是否意味着政府全力转型而不顾维稳?答案是否定的。“经济L型”之下,合富研究院预计政府仍将保持一定的维稳力度,主要体现在“公共财政投入”、“保持整体流动性水平”(指,2018年整体流动性预计不会较2017年再有明显紧缩)等方面。

具体到房地产市场调控,伴随供给侧变革步伐继续加快,在中央与地方调控分工进一步明确的情况下,预计部分地区的部分限制性措施(主要为限购/限售)存在一定程度的调整机会(尤其针对首套,及特定人才)。

长期看,必须明确本轮房地产调控主线并非以往“单纯的需求调控”,长效机制的“长效性”将把市场发展周期拉得更长。



2018年除行业政策外,需特别关注资金成本

虽然整体流动性预计不会再有大的收紧,但对房地产行业相关的各种“资金成本”控制仍然存在。预计政府将通过调节不同行业间的“执行优惠利率”水平,以加快引导资金流入新兴产业(包括房地产租赁市场)。与之相对应地,由于预期明年“传统房地产开发与销售”资金成本易升难降加上2016年大量吸纳的企业融资将在2018-2019年集中到期2018年房企资金压力或会明显上升

【企业】房地产企业将出现“四化”

对于新时期之下房地产企业的未来发展趋势,鉴于以往“合富研究院”已经多次提及,因而在本次篇幅内不再详细论述。因应政府政策导向,及市场供给方式改变,未来房地产企业将出现四个显著变化:


【资源集中化】规模房企利用资本优势“吸收能力”(包括与产业资本的结合及相关收并购等)、“吸收资源”(房企间的收并购等),形成资源集中化;

【布局均衡化】:“一地一策”及土地调控驱使资金/资本向“调控相对宽松区域”或“经营性质物业”分流,产生布局均衡化;

【发展多元化】政府“供应侧变革”将带动房地产企业衍生多种经营模式,包括商用物业运营、住房租赁运营、产业+地产混合经营等,形成发展多元化;

【资产资本化】房地产周转由快变慢的过程,对企业资本运作的要求进一步上升,资产资本化趋势会更加明显。

 

【市场趋势】成交动能减弱,价格维稳

由2017下半年实际市场表现可以看到,政府调控的影响正在深化,整体市场成交动能持续降低。由于政策层面仍将着力打击投资/投机,持续抑制市场价格上涨,预计2018年重点城市月均成交水平与2017年下半年相比难有大突破,2018年全年成交将低于2017年水平。

2018年房企基于“资金回笼要求”的“走货压力”上升。2017年众多房企的业绩达成来自于从“调控宽松区域”的业绩取得。但当前政府以防范“金融与市场风险”为主要考虑,对“价格上行”的区域监控持续加强,2018年或有更多三四线城市被纳入调控范围(或加强调控)。另外,“资金成本上升”及“债务到期”等因素亦将加大房企资金周转压力。

然而,必须看到,2018年“成本价格上涨”对市场的影响亦会更加明显近两年企业所获取的土地成本普遍“居高不下”,于2016年间所取得的“高成本项目”预计于2018年集中入市,正如合富研究院一贯之判断:地价仍将成为区域房价支撑虽然“调控及资金压力”增加,但成本难降,价格将整体维稳。

2018年容易产生市场(下滑)风险的区域:或主要集中在“近一年价格升幅较大”、“地价支撑较低”、“产业与资源优势并不突出”的部分三四线城市。


转载声明:本文转载自「合富研究院」。