未来5年地产市场会怎样,中央说清楚了。你读懂了吗?

2017/12/4 16:12:50  阅读数:

       十九大报告关于房地产的直接描述并不多,但依然透露了很重要的信息,这直接关系到房地产未来的走向和房企布局。

       十九大报告指出:“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。在住房市场上,不平衡体现在我们的人均住房面积不平衡。这既是矛盾,也是住房面积改善型需求的市场机会。虽然,农村人均住房面积更大,却保持了每年新增1平米以上的建设速度,这可是在农村人口不断减少、农民市民化的进程之中。

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       尽管转移到城镇的农村人口逐年减少,每年还是有1350万人,农村居民还是更向往城市生活。虽然城镇新建住房也达到每年人均1平米,去年竣工面积7亿多平米,相当于700多万套住房,但农村进城人口就占用了其中的一半(300多万个家庭,他们租房或买二手房,消耗和置换了存量房,成为居民“以旧换新”的接盘侠)。

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       这也导致了城镇主要是大城市的住房其实还是短缺的。城市化恰恰反映出农民放下了在农村老家的房子转而进城租房或买房,不仅住房面积更小、居住品质也未必得到提升,同时还拉低了城镇人均居住面积,农村的住房大量闲置、没有转化为资本,制约了农民进城安家落户的能力。

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       去年,在江西省去库存的宣传口号中有这么一句:农村建房是贬值,城市买房是增值。但是,农民为了能在农村依然留下根儿,不得已时还能回得去,还是要在村里建房。显然,这是城市化最大的缺憾和农民最无奈的选择。不仅如此,越发达地区人均住房面积往往越低,因为房价更高。深圳、北京人均住房面积分别只有20.6和31.69平米,而山东人均住房面积最低的城市也超过了36平米。

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    江苏也有同样的特征,南京最低,人均住房面积仅有36.5平米,宿迁相对不发达,但人均住房面积比南京多了近9个平米。

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   住房市场上的不充分,还体现在改善住房需求未满足。如果我们发现一些城市还有很多平房、多层老旧楼房、大量的城中村,这就是市场机会。

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       湖北省城镇居民住房中原有私房占比从2011年的15.2%上升到2015年的28.9%,显然这是由于城市扩围导致城中村越来越多。而全省商品房占比仅为28.9%,显然要满足质量改善型需求,路途还很遥远。同时,很多城市的房价较低,也意味着中高端产品的短缺。

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       江苏商品住房均价不到6000元/平米的城市有4个,其中最低的只有4514元/平米,其产品品质和功能配套是可想而知的。

       新时代,住房市场将如何演变?

       最近,我们在多个论坛上诠释了未来五年住房市场的四个典型特征:

1)城镇化已经接近尾声

2)都市圈正成为城市化的新引擎

3)大城市将进入限制性发展新周期

4)租赁住宅将成为大城市供应主流

       十九大之后,这四个典型特征是否发生了变化呢?

       应该说没有根本性的变化,这一方面印证了我们的预判,另一方面也有了一些趋势性的强化:


特征1  城镇化已接近尾声

       在今年三月的“两会”上,政府工作报告依然延续新型城镇化:

     “扎实推进新型城镇化。深化户籍制度改革,今年实现进城落户1300万人以上,加快居住证制度全覆盖。支持中小城市和特色小城镇发展,推动一批具备条件的县和特大镇有序设市,发挥城市群辐射带动作用”。

       但时隔半年的19大报告中,已经没有“新型城镇化”这五个字了,甚至没有城镇化,这意味着什么?

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       过去我们说过:“城镇化的路在农民脚下”。农民进城首先需要就业,不能取得高于农业收入的就业收入,农民就无意、也无法在城里立足,更不要说是拖家带口、安居乐业。城镇化不是空中楼阁,新型城镇化要求铁路通县城、高速公路到乡镇,结果可能让农村人口更多流向城市而非回归县镇,人口可能随着交通改善而流出,城镇化势必难以为继。这也印证了我们所说的“城镇化已接近尾声”的观点。


特征2  都市圈正成为城市化的新引擎


       我们认为,并不是所有的中小城镇都没有机会了。十九大提出:“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,恰恰印证了我们所说的都市圈将引领未来城市群发展。其实,我们所说的都市圈与国家所提倡的城市群有着内涵上的不同,城市群犹如一盘散沙,其中的城市之间互为竞争关系,从优势产业到优质资源再到优秀人才,城市政府大多采取攀比式的招商引资引智策略,导致城市之间的恶性竞争。但都市圈不同,大中小城市如同微信圈里的朋友,资源互换、互惠互利、合作共赢,比如,都市圈周边中小城镇可以用土地资源与核心城市产业和人口资源置换,既解决了核心城市的大城市病和房价高企的痛点,又带动了中小城镇的产业升级和城镇发展。


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       2020年,上海户籍老年人口预计将超过530万,老龄化程度将达到36%。这样的城市还有创新和活力吗?还具有全球城市竞争力吗?

      都市圈中小城镇可以环核心城市建设养老小镇,既帮助核心城市的移居老人享受慢生活,还可以为核心城市腾笼换鸟、实现人口的年轻化。

      不过,前提是要突破“两大瓶颈、一个心魔”:


一是突破快速交通连接:要让轨道交通、高速公路、快速公交连接都市圈及其周边中小城镇,实现公交化的便捷交通;

二是突破都市圈大中小城镇公共服务一体化、均等化,尤其是突破医疗、教育甚至高考等政策非歧视性的同权瓶颈。


       只有突破这两大瓶颈,才能有效引导产业和人口顺利转移出来。谁能快速突破这两大瓶颈,谁就能占据未来国内甚至世界都市圈竞争力的制高点。这就需要都市圈核心城市主动与周边中小城市统筹协调都市圈城镇关系、产业分工、交通网络、公共事业等一体化规划。

       都市圈发展的核心在于都市圈核心城市的格局与主导力,只要它们勇于打破自己的短期利益藩篱,以博大胸怀带着周边中小城市小兄弟一起奔跑,一定会形成互惠共赢、协调发展的都市圈领跑新格局。

       哪个中小城市能够与都市圈核心城市共同突破两大瓶颈,那个中小城市就能夺得先机、率先发展。